受新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠疫情）影响，出现很多承租人请求出租人减免部分租金的纠纷，甚至出现承租人请求提前解除租赁合同的情况。针对新冠疫情下房屋租赁常见纠纷及问题，我们分析并提出意见如下：

新冠疫情爆发突然，符合“不能预见”的情形；疫情爆发后，中华人民共和国国家卫生健康委员会（简称“国家卫健委”）发布了2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，此后全国有31个省、市全部启动突发公共卫生事件一级响应，世界卫生组织也宣布新冠疫情为国际关注的突发公共卫生事件。为此，全国采取了小区封闭、部分城市封城、交通限制、强制或要求自愿隔离、公众场所关闭、停业、大部分企业停工停产、延长春节假期等措施，这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，符合不可抗力的构成要件。

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

2020年2月10日，浙江省高级人民法院民事审判第一庭印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》（以下简称“《浙江高院意见》”），第二条第3款规定：确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，当事人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

2020年2月12日，湖北省高级人民法院民二庭印发了《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》（以下简称《湖北高院解答》），明确此次新冠疫情属于不可抗力。

2020年2月14日，内蒙古高级人民法院也出台了《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》，明确了本次疫情属于不可抗力，并对于处理各类与疫情有关的案件作出了指引。

最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）明确：由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

（2007)鄂民四终字第47号，美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案，湖北省高院认为“非典”疫情属于不可抗力。

根据以上分析，我们认为，新冠疫情导致合同不能履行的属于不可抗力，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

《合同法》117条规定部分或者全部免除责任的前提是：因不可抗力不能履行合同。故对于是否承担责任的判断，首先需要确定合同不能履行的原因是不可抗力事件，二者之间存在因果关系；比如，原定于春节期间在某酒店举办的婚礼，由于新冠疫情不得不取消，举办婚礼签署的相关合同，因新冠疫情不能履行，且二者之间存在因果关系。其次，需要确定合同不能履行的情形严重程度，是短期不能履行，还是长期不能履行；是部分不能履行，还是全部不能履行；是单方不能履行，还是双方不能履行，等等。仍以上述案例分析，因新冠疫情不得不取消婚礼，可以是短期不能履行，待疫情过后再安排举办，也可能是因新冠疫情产生了意外情况，长期不能履行。而且，使得婚礼不得不取消，可能是全部合同不能履行，也可能是部分合同不能履行——婚礼定制礼服的合同可能不受影响，可以继续履行。酒店方面由于新冠疫情不能提供场地和服务，举办婚礼方也不能前往酒店继续举办婚礼，属于双方都不能履行。只有确定了上述法律事实后，才能判断是否能够部分或者全部免除责任。

1.对于住宅物业，从出租人角度考虑，如果在租赁合同签署后发生了新冠疫情，而碰巧租赁房屋在交付前被确诊为新冠肺炎的病人居住过，或者由于“封楼”导致出租人无法交付租赁房屋给承租人，应当可以认定为出租人因不可抗力无法履行租赁房屋交付义务。出租人有权依法免除相应的民事责任。

从承租人角度考虑，即使发生了新冠疫情，但承租人能够正常使用租赁物业，也不能认定疫情对承租人履行租赁合同产生了不利影响。假定承租人是个体工商户，且能够提供证据证明新冠疫情发生期间其个体工商服务无法开展，没有收入，无法支付租金，也符合因新冠疫情受到影响的情形。但是，现在是网络社会，个体工商户也可以通过线上获得经营收入，而且，承租人在新冠疫情期间也一直在使用租赁物业，仅以其收入受到影响要求减免租金，能够获得司法支持的概率较低。如果承租人是规模化租赁企业，其从各个业主手中租赁来的住宅物业由于受新冠疫情影响无法租赁出去（可能有大量企业无法复工，大量员工无法返回深圳），造成大量的物业空置，可以认定为履行租赁合同受到了新冠疫情的影响，有权依法要求出租人减免疫情期间的部分租金。当然，规模化租赁企业需要提供足够的证据证明物业空置有多少因素是由新冠疫情产生的，毕竟在没有新冠疫情的情形下，规模化租赁企业的租赁物业也会有空置现象。

如果承租人在春节期间回疫区过年，而根据现行新冠疫情防控措施，在疫区的人员暂不返深，这就造成了租赁房屋无法正常使用，无法实现承租人使用房屋的租赁目的，当然可以认定为承租人履行租赁合同受到了影响。但承租人是否有权要求拒付租金给出租人，这要区分情况处理：

2.对于商业物业而言，受到新冠疫情影响就相对比较明显了，或是由于政府部门防疫措施要求商场关闭、停产停工，或是由于发生了疫情而被“封楼”，导致出租人无法正常交付物业，或是承租人无法正常使用租赁物业的情况，显然对租赁合同的履行产生了影响。

我国《合同法》第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

根据该规定，因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，通知的内容包括受到了不可抗力的影响以及受影响的程度，并需要在合理期限内提供证明。

一般情况下，出租人因新冠疫情无法交付物业的，应当提供物业被“封楼”的证据，或是物业原租赁方被确诊为新冠肺炎患者的证据。承租人应当提供因返乡被强制隔离无法返深的证明、或是物业被“封楼”无法经营的证明、或是因新冠疫情无法获得个体经营收入的证明。当然，出租人也可以提供需要偿还房贷的证明，等等。

（1）延迟履行

如果由于新冠疫情导致出租人不能按时交付物业、未及时修复物业，承租人又不解除合同的，出租人可以延迟履行交付物业或是修复物业的义务，无需承担延迟交付物业、修复物业产生的违约责任。如果承租人由于新冠疫情不可抗力事件导致在正常使用物业的前提下延迟支付租金或其他费用的，无需承担因延迟支付租金或其他费用产生的违约责任，但是，承租人必须提供是由于银行或者其他原因无法正常支付租金的证明。

（2）租赁双方合理分担损失或者变更合同

对于房屋租赁领域而言，因疫情影响导致部分房屋暂时无法使用，部分承租人受到停业、收入锐减等较大经营损失，但同时，出租人也存在例如还款还贷、资金周转等经济压力（双方都要注意不能任由损失扩大）。因此，在处理因疫情影响导致房屋租赁合同履行障碍的纠纷时，无论依据不可抗力还是情势变更条款，均应适用公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，兼顾双方利益，合理分担因疫情防控导致的不利后果，而不只是单向地要求出租人减免租金。

尽管适用于不可抗力规定就不能再适用情势变更的相关规定，但处理不可抗力事件要求变更合同内容的，可以参照情势变更的相关规定处理。

（3）解除合同

 如果新冠疫情背景下合同继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，符合不可抗力法律规定，当事人可以请求人民法院解除合同。

《合同法》第八条规定：依法成立的合同，受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除合同。疫情背景下，一方当事人可根据具体情况援引不可抗力相关规定解除合同，但适用前提为因疫情致使合同目的无法实现。浙江省高级人民法院、湖北省高级人民法院出台的意见或解答均规定：疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行。但是，对于租赁房屋因疫情确实无法使用且持续较长时间的情形导致合同目的无法实现，双方均有权单方解除合同。